Strategia Completă de Vânzare Accelerată
Matematica corectă a pieței imobiliare | ImoStefan Ștefan Dorin Toloș
Context și Analiza Modelelor de Lucru pe baza ACP
Prețul corect de piață se stabilește exclusiv în urma Analizei Comparative de Piață (ACP). Adăugarea comisionului peste acest preț (metoda "capacului") este o greșeală care blochează vânzarea. Prețul din acte trebuie să rămână cel cerut de piață, iar din acesta se scad comisioanele aferente serviciilor.
- PASUL 1: Se fixează Prețul de Tranzacționare (Prețul dictat de ACP).
- PASUL 2: Buget Alocat Cumpărător = Preț Tranzacționare + Comision Cumpărător
- PASUL 3: Suma Rămasă Vânzător = Preț Tranzacționare - Comision Vânzător
Efectul asupra banilor (Simulări pe Categorii de Preț)
Categoria: 100.000 € (Preț Stabilit prin ACP)
| Mod de Lucru | Comision Vânzător |
Comision Cumpărător |
Preț Vânzare (tranzacționat în acte) |
Buget Alocat de Cumpărător |
Suma Rămasă Vânzătorului (după plata comisionului agenției imobiliare) |
|---|---|---|---|---|---|
| Intermediere | 3% | 3% | 100.000 € | 103.000 € | 97.000 € |
| Exclusivitate | 2% | 3% | 100.000 € | 103.000 € | 98.000 € |
| Reprezentare | 4% | 0% | 100.000 € | 100.000 € | 96.000 € |
Diferență efort Cumpărător: Cu 3.000 € MAI IEFTIN în Reprezentare
Categoria: 150.000 € (Preț Stabilit prin ACP)
| Mod de Lucru | Comision Vânzător |
Comision Cumpărător |
Preț Vânzare (tranzacționat în acte) |
Buget Alocat de Cumpărător |
Suma Rămasă Vânzătorului (după plata comisionului agenției imobiliare) |
|---|---|---|---|---|---|
| Intermediere | 3% | 3% | 150.000 € | 154.500 € | 145.500 € |
| Exclusivitate | 2% | 3% | 150.000 € | 154.500 € | 147.000 € |
| Reprezentare | 4% | 0% | 150.000 € | 150.000 € | 144.000 € |
Diferență efort Cumpărător: Cu 4.500 € MAI IEFTIN în Reprezentare
Categoria: 250.000 € (Preț Stabilit prin ACP)
| Mod de Lucru | Comision Vânzător |
Comision Cumpărător |
Preț Vânzare (tranzacționat în acte) |
Buget Alocat de Cumpărător |
Suma Rămasă Vânzătorului (după plata comisionului agenției imobiliare) |
|---|---|---|---|---|---|
| Intermediere | 3% | 3% | 250.000 € | 257.500 € | 242.500 € |
| Exclusivitate | 2% | 3% | 250.000 € | 257.500 € | 245.000 € |
| Reprezentare | 4% | 0% | 250.000 € | 250.000 € | 240.000 € |
Diferență efort Cumpărător: Cu 7.500 € MAI IEFTIN în Reprezentare
Categoria: 500.000 € (Preț Stabilit prin ACP)
| Mod de Lucru | Comision Vânzător |
Comision Cumpărător |
Preț Vânzare (tranzacționat în acte) |
Buget Alocat de Cumpărător |
Suma Rămasă Vânzătorului (după plata comisionului agenției imobiliare) |
|---|---|---|---|---|---|
| Intermediere | 3% | 3% | 500.000 € | 515.000 € | 485.000 € |
| Exclusivitate | 2% | 3% | 500.000 € | 515.000 € | 490.000 € |
| Reprezentare | 4% | 0% | 500.000 € | 500.000 € | 480.000 € |
Diferență efort Cumpărător: Cu 15.000 € MAI IEFTIN în Reprezentare
Argumentar Avansat pentru Proprietari
Combaterea "Iluziei de 2%" (De ce merită 4%)
"Domnule Proprietar, la o casă de 200.000 €, dacă îmi dați mie 4%, rămâneți cu 192.000 €. Dacă dați altui agent doar 2%, rămâneți cu 196.000 €. Aparent pierdeți 4.000 €. DAR: la agentul cu 2%, cumpărătorul trebuie să scoată din buzunar 206.000 € în total (prețul + comisionul lui de 3%). La mine, clientul plătește FIX 200.000 €. Acea diferență de 6.000 € în minus pentru cumpărător atrage de 3 ori mai mulți clienți și ne ajută să obținem prețul maxim cerut, fără ca el să negocieze agresiv. O vindem sigur și rapid."
Conflictul de interese la agențiile clasice
"În modelul clasic (2%+3%), agentul încasează bani din ambele părți. Din punct de vedere etic și legal, este imposibil să reprezinte concomitent interesul dumneavoastră de a obține cel mai mare preț și interesul cumpărătorului de a obține cel mai mic preț. În Reprezentare Exclusivă, lucrând cu 0% la cumpărător, eu sunt avocatul dumneavoastră. Lupt 100% pentru condițiile și banii dumneavoastră."
Deschidere totală spre colaborare cu alte agenții
"Agenții clasici nu colaborează cu alte agenții pentru că nu vor să-și împartă comisionul. Eu iau un comision de 4% de la dumneavoastră tocmai pentru a putea oferi 2% ORICĂRUI alt agent din piață care aduce un client calificat, iar cumpărătorul rămâne tot cu 0% comision! Practic, transform toți agenții imobiliari din oraș într-o forță de vânzări care lucrează direct pentru dumneavoastră."